第0205章 项目要收尾，夯实经营案！

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1977年10月7日早上9点，在皓龙公司办公室，唐律师负责对皓龙项目后续单项工程总承包的专业公司进行了资质验证等，我要与这些总包公司的签约代表签定了《皓龙项目物业及设施装修及安装工程总包合同》、《皓龙项目港务办公及作业设备采购合同》、《皓龙项目港务办公及作业设备安装工程总包合同》等三套合同。

签定合同后，艳芳通过皓龙公司银行账户分别给这三家公司支付了合同预付款。

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10月24日早上9点，我、小达、艳芳、蔡京华和唐律师等，以及龙哥和他的工程公司的技术人员，在皓龙公司会议室验收，曾大卫设计工作室关于新世纪项目的总体规划及设计方案。

新世纪项目的总体规划与项目的初步规划一样，方案是：

1、规划用地面积：400公顷即6000亩，400万平方米；

2、容积率：4.5；

3、总建筑面积1万平方米，其中，地面建筑1400万平方米，地下建筑400万平方米；

4、功能区规划为大型连体街区式购物休闲娱乐区；高尚住宅区；酒店商务区；地下商场区；地下停车场区等五大区域。区域间规划了内部的启动车及人行道路、广场和休闲花园等。

5、大型连体街区式购物休闲娱乐区总建筑面积为1000万平方米；其中：地上建筑万平方米，地下建筑200万平方米。为多个地上五层地下两层大型购物中心单体，以及两层连廊街区建筑布局组成。可进行产权分割销售。

6、高尚住宅区总建筑面积为300万平方米，为多栋购物中心顶部高层塔楼建筑。可以部销售。

7、酒店商务区总建筑面积为100万平方米，为多栋高层写字楼及星级国际商务酒店建筑布局。其中，办公楼80万平方米，可以分割销售；酒店物业20万平方米，进行出租。

8、地下停车区总建筑面积为200万平方米，于地下商场分隔，为两层城市用车标准停车场布局。配套租赁，亦可销售。

9、工程建筑及安装造价：27亿美元。

在项目工程施工及安装设计方面，设计公司充分满足法规、环保、材料和工艺，以及物业在使用、便捷性、安性、销售、租赁、管理等方面需求。

听了他们汇报后，大家认为设计做得很好，因此，艳芳他们通过新世纪公司账户给曾大卫的公司付了合同尾款，他们收款后，给艳芳他们6750万美元的设计费税务票据。

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10月25日早上9点，在皓龙公司会议室，我与龙哥签定了《新世纪项目工程施工及安装总承包合同》，合同主要内容是：

项目总承包款：27亿美元；

项目建设周期为：从1977年10月25日至1979年10月25日止。

付款方式为：签约后预付总款的30%，其中总款10%为项目工程质量保证金，实际支付54000万美元；工程过半时，付足总款50%，实际支付54000万美元；竣工验收后，付清款，其中总款5%作为工程质量无投诉保证金（竣工验收后三年内无投诉支付），实际支付148500万美元，工程承包方给发包方开据27亿美元税务票据。

签定完合同后，艳芳他们通过新世纪公司账户给龙哥的工程公司支付了合同预付款，龙哥收款后，给艳芳开了收据，曾大卫他们给龙哥的技术人员进行技术图纸移交和交底。

唐律师和蔡京华去工务司办理新世纪项目的规划备案及项目开工手续了。

办理完这些付款后，新世纪公司账户现金为：19250万美元。

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10月26日早上9点，在皓龙公司会议室我与监理公司代表签定了《新世纪项目工程监理代理合同》，合同主要内容是：

代理费总款：2700万美元；

监理周期：从1977年11月25日至1979年11月25日止。

支付方式：代理费按季度支付，共分8期支付，签定合同付首期，实际支付337.5万美元。

签定完合同后，艳芳他们通过新世纪公司账户给监理公司支付了合同预付款，他们收款后，给艳芳开了收据。

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11月5日早上9点，在皓龙公司办公室，魏大夫、小达和蔡京华向我提交了《皓龙港口实业经营发展规划及方案》，这个规划和方案是蔡京华主笔，他和魏大夫商量做出来的，他们花了大量的时间和精力，做得非常详细和周，我感觉蔡京华已经成长起来了！

方案的基本内容是：

《皓龙港口经营预算方案》的基本内容是：

1、公司经营项目：船务导航及航行调度、码头泊位租赁、散货及包装货物装卸、货物运输、货物堆场租赁、仓库租赁、办公场地租赁、宿舍租赁、海上客运、海上货运等具体业务。

2、经营基础条件：

土地2100公顷，31500亩及2100万平方米；

5000吨级散货装卸泊位20个；

5000吨级普通包装货装卸泊位20个；

2000人客船码头泊位5个；快艇码头5个；

近海缓冲停船泊位200个（按照5000吨级泊位计算）；

散货堆场面积：600万平方米；

仓库面积：600万平方米；

可出租办公楼160万平方米；

可出住宿舍公寓楼160万平方米；

货运车辆停车位2000个；

小车辆停车位4000个。

港口配套服务：皓龙公司日常管理；航行定位、导航及调度；港机及运输设备维护维修。

3、公司经营目标：

经营期：1977年12月1日至1978年12月1日。试运营30天。从1979年1月1日正式面投入运营。

散货码头：满泊率80%；周转率5天；货物吞吐量为：292万吨/年。码头租租金及装卸费标准30美元/吨，因此单项年收入为10万美元。

包装货物码头：满泊率80%；周转率3天；货物吞吐量为：486.67万吨/年。码头租金及装卸费标准30美元/吨，因此单项年收入为：29000万美元/年。

近海缓冲停船泊租赁：满泊率70%；停泊费：7200美元/5000吨级/日，因此单项收入为368万美元/年。

散货堆场租赁：满场率90%，0.15美元/平方米/日，租金收入为29600万美元/年。

仓库租赁：满场率90%，0.30美元/平方米/日，租金收人为59000万美元/年。

办公楼租赁：满租率80%，0.90美元/平方米/日，租金收入为42000万美元/年。

公寓楼（包括：内部酒店）租赁：满租率90%，0.80美元/平方米/日，租金收入为42000万美元/年。

货运车辆停车位租赁：满租率90%，3.8美元/位/日，租金收入为250万美元/年。

小车辆停车位租赁：满租率90%，1.8美元/位/日，租金收入为240万美元/年。

客运码头及快艇码头的经营在上述经营成熟后，另行安排和预算。

因此上述进行项目总收入目标为：22,0458万美元/年。

目前，皓龙公司已经收入上述物业及设施租金及押金等六个月（三个月预收租金，三个月押金）11,0229万美元。

4、公司经营成本预算：

公司总部管理费：

公司总部人工费：

总经办：总经理1人，常务副总1人，业务副总1人，营运副总1人；平均工资10美元/月，年开支86.4万美元；

经营管理部：经理1名，副经理1名，业务员25人；平均工资3500美元/月，年开支113.4万美元；

档案室：经理1名，副经理1名，管理员6人，平均工资3500美元/月，年开支113.4万美元，年开支33.6万美元；

调度部：经理1名，副经理1名，调度员18人；平均工资3500美元/月；年开支75.6万美元；

装卸部：经理1名，副经理1名，装卸作业工人600名，平均工资2500美元/月，年开支1806万美元；

物流管理部：经理1名，副经理1名，管理员30名，平均工资3000美元/月，年开支115.2万美元（港口内部的搬运及短途运输业务等准备承包给专业的物流公司）；

维修厂：厂长1名，副厂长1名，各类维修工100名，平均工资2美元/月，年开支342.72万美元。

物业管理部：部长1名，副部长1名，物业维护工60人，平均工资2500美元/月，年开支186万美元。

人力资源部：部长1名，副部长1名，人事专员6名，平均工资3500美元/月，年开支33.6万美元。

保卫部：承包给专业保安公司经营，合同年度承包费用为：350万美元/年。

总务部：部长1名，副部长1名，总务专员8名，平均工资3500美元/月，年开支35万美元。

财务部：部长1名，副部长1名，财务人员6名，平均工资4500美元/月；年开支43.2万美元。

物资采购部：部长1名，副部长1名，采购专员6名，平均工资3500美元/月，年开支33.6万美元（具体业务承包给专业的物流公司经营，公司提取一定的管理费用）。

因此，总部人工费为：3254.32万美元/年，总部满员编制为：891人。

总部办公费开支预算：伙食补贴10美元/日；办公损耗费15美元/日，因此，年度办公费开支为815万美元。

总部招待及外勤费用预算：450万美元/年。

因此，皓龙公司总部管理费为：4519.32万美元/年。

公司资产折旧成本：项目整体综合造价45000万美元，按照20年完损耗计算，每年可提取使用的维护维修的材料费、维护费和更新费为2250万美元。

因此，皓龙公司经营总成本为：6769.32万美元。

公司营业税成本预算：22,0458万美元*6%=13227.48万美元。

因此，公司随后经营总成本为：19996.8万美元；

因此，公司随后利润预算为：20,0461.2万美元/年。

看完方案后，我笑着说：“魏总、蔡总！你们辛苦了！你们认为这个方案实施难度在哪里？”

蔡京华说：“这个预算我们是按照港口业务满负荷运作方式来计算的！基础数据都来至于市场调研，应该比较可靠！难度来至于经营班子的组建，以及整个经营管理系统建立，当然，招工问题也是一个问题！现在我已经开始着手解决这方面的问题！我想先把公司高层人员、人力资源部、财务部、业务部、总务部等急需的部门建立起来！随着项目推进逐步将其他业务部门建立起来！目前，我们已经联系了当地的大学和职业学校，准备招聘他们对口专业大学生！因为，我们的设施设备是目前国际港口之中最先进的！他们应该比较能够适应，而且劳动力成本也比较低！”

我说：“很好！皓龙公司马上要搬到港口办公了，以后，我们就按照正规公司来管理！因此，我们马上进行人事方面正式任命，我担任公司董事长，小达担任总经理，魏大夫担任常务副总经理，蔡京华担任营运副总经理，陶艳芳担任财务部经理，韦可馨担任财务部副经理，宋爱玲担任总务部经理，魏春燕担任总务部副经理；薛美凤担任人力资源部经理，魏春凤担任人力资源部副经理；魏大德担任业务部经理，魏大勇担任采购部经理。这样，皓龙公司管理层基本上齐了！”

魏大夫笑着说：“这个安排太好了！那么，以后曾大卫、曾雅芳和唐律师怎么安排？”

我说：“唉！皓龙公司还是应该继续保留法务部和技术部，曾雅芳还是担任财务部总监吧，曾大卫还是技术部总监，唐海荣还是法务部总监，他们工资待遇照旧！”

蔡京华说：“董事长！对于未来运输物流部，以及客运及快艇业务等为经营项目，你是怎么打算的？”

我说：“这个不用急！因为，皓龙公司还有其他股东的问题！我不想让这些他们占太多便宜了！这些经营项目我们留着自己来经营吧！以后，我们自己开通国际、国内的货运及客运业务！等皓龙项目经营正常之后，你们再来做航运方面的经营方案吧！我们先积累一些企业经营管理的方面经营再说！”

小达笑着说：“好啊！我觉得这个项目经营前景非常好！我们早期低成本拿地，这个经营决策我们做对了！以后，皓龙项目经营起来了！这个项目的土地增值肯定在20倍以上啊！到那时，整个皓龙项目资产估值肯定超过200亿美元了！兄弟们啊！以后，我们都是名副其实的大老板了！”

大家笑了！

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