第二十四章 避坑指南

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“大家下午好，叫我小郝就好，我的事比较憋屈，我是做房产销售的，那天开车带客户去小区里看房，两人约架在高楼上打架，那人屁股上被水果刀捅伤，吃不住痛不慎从高楼摔下来，正好被我开车撞上，交通肇事罪致人死亡。

屁股捅伤肯定不至于死亡，他从高楼上摔下来本就是必死无疑，结果被我开车撞上，我让他死亡时间提前了几秒钟，几秒钟的生命也是生命，所以因果关系我是主要责任。

他要是砸我车上，我就是无责，飞来横祸，说起来就无语。

我就买卖房产需要注意的事项，说一说吧，也好避点坑。

如果你要买二手房，有六不签名。

不见夫妻双方不签名

不见产权报告不签名

不见费用明细不签名

不确定贷款资质不签字

不确定税费由谁承担不签字

没有写明违约责任不签字

你要首付买房，大部分售楼处，一般是在你交完定金后，让你去交首付，再做购房资格的审核，这个做法是不对的。

一旦因为你的流水或者其他问题，贷款审批不下来，你是属于单方面的违约，想要从开发商那里拿回首付，那就是异想天开，所以千万不要轻易地交定金和首付。

而正确的流程，先做贷款资格的审核，签订认购书，再交定金，签署购房合同，交首付。

如果你要款买房，正确流程。

交定金

签订认购协议

交剩余尾款(签正式合同)

缴纳物业维修基金

备案(网签后的合同)

交房(领取款发票)

交契税(办理房产证)

拿证(装修)入住

还有买房子以后，打死要记住的两件事。

一是有房产证，不代表房子就是你的，还有三样东西要保管好千万别弄丢

契税票据

购房合同

不动产发票

二是还清贷款，也不代表就是你的，还要做两件事。

还清后要马上去银行开结清证明。

拿着证明、合同发票、房产证到不动产局办理房产解除抵押手续。

如果你对买房问题什么都不懂，这几个问题一定要拿出来问，再到其他地方询问作比较。

网签备案价是多少？

底价是多少？

容积率是多少？

绿化率是多少？

什么时间交房？

公摊面积是多少？

得房率是多少？

开发商都跟哪几家银行合作？哪家利率最低？

如果按揭不过，定金是否能够退还？

你买房也可以这样，说你在某小区有一套房想要卖掉，中介就会告诉你这小区的缺点，然后会给你很低的价格。

那么你就可以参考这个价格进行购房，同样你要卖房，反过来问，参考中介给出买房的价格进行卖房。

买房要明确自己是投资还是自住，很多人把这个事搞混了。

要是投资，要想到5年后的变现能力，这跟周边的产业就业机会有关系，也就是人口，还有就是持有周期的转手能力，这跟地段产品户型有关系。现在的巷城能满足投资的，没有几个楼盘。

你要是自住的话，要考虑价格性价比，咱就拿巷城为例，虽然户型产品迭代以小高层为主，除了二手房以外，产品基本上是主流。但是每个片区的产品户型同质化，也会比较严重，未来二手房一定是谁的便宜，谁家好卖。

那这个时候，你比人家买房子的时候贵了一千块，在未来你卖的时候就没有价格竞争力，肯定是被割肉的，所以一定要多看多对比。

每年6月份和年底都是一个大节点，很多开发商没有完成任务，只有一个多月的时间去冲业绩，那这个节点买房，一套房子能省出几万。

虽然市场好了，但有些开发商依然还在重症区里没出来呢，一定要找些稳健的开发商，不然未来肯定会降标减配，延期交付的。

二手房房龄过老的，哪怕比次新房便宜一两千，也要选择次新房，不要图这十万八万的便宜，对于你的总款来说，那就是九牛一毛。

投资就更不要买了，哪怕有其他的属性。

公抵房、法拍房是可以买的，能够捡漏，但是要找到明白人，真正懂的人，这里的水太深了。

小产权回迁房坚决不能碰，赔钱是小事，砸手里哭都没地方哭去。

犹豫不决的时候，不要订房子，哪怕销售给你说的天花乱坠，什么各种承诺各种优惠各种名额，现在不定明天就没了就要涨价的，你要是没考虑好别签，你要是签了难免会后悔，恨自己没有去对比。

真犹豫不决，可以交小订保留一天房源的，给自己留一天的时间，冷静下来再做决定。

二手房谈价格谈不崩了，就巷城现在的库存量很大，一些房主他是诚心想卖的哪怕割肉，那这个时候价格怎么谈呢，就是磨磨磨。

新房找关系也能省钱，但是很多人没省钱反而多花钱，有很多的例子，你所谓找的硬关系，可能是转了三四层关系，很负责任的告诉大家，这种关系买的房子必贵。

现在的中介分销不是坏人哈，有的真能够帮你避坑省钱，但是你要找对人，比如说你找小郝，做了三年的房产自媒体没出过事，必须靠谱。

我敢说我总结的这几条，随便哪一条，少则让你省几万多则上百万。就这么自信，在座的出去买房，就可以找我小郝哈。

最后给你们说买房的口诀，

买房十大口诀

能买一二线，不买三四线；

能买规划区，不买老城区；

能买大楼盘，不买小楼盘；

能买中间层，不买腰线层；

能买电梯房，不买步梯房；

能买小三居，不买大两居；

能买中间区，不买马路边；

能按揭贷款，就不要款；

能早点买房，就不要晚买；

能买地铁口，不买远郊区。

谢谢大家。”

小郝说着说着给自己做了个推广，果然想赚钱的人，到哪里都不会抱怨环境。