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四人交流完直营店的模式。

又交流起本次86套别墅的细节。

86套别墅中。

优养别墅60套,其中1280平米的6套,1080平米的9套,860平米的12套,790平米的33套。

1580平米的商住别墅26套。

算下来其实就是5个户型。

戴永兴他们要做的,就是根据这5个户型,做5种风格的效果图。

现代简约风格,新中式风格,东南亚风格,欧式风格和意式风格。

最前期,只要拿一套别墅把五个风格都做出来。

然后把方桉发到北矿肖尽安手里。

让他拍板一下,这些别墅怎么分配风格就行。

因为是批量交付,所以不用和业主一对一的碰方桉。

否则86套交流下来,都不知道要交流到猴年马月。

效果图安排几个师兄师姐做就行。

她们现在每天都是审图纸,闲的很,正好做方桉。

装修的总包方需要做五个事情。

1、别墅装修方桉。

2、别墅装修报价。

3、别墅装修物料。

4、别墅装修施工。

5、别墅装修交付。

其中,方桉又分为效果图方桉,CAD图纸方桉,而CAD图纸方桉,又分为硬装图纸和家居产品图纸。

硬装图纸中,又有平面布局,立面图纸,水电图纸和装修部件图。

装修报价分为硬装报价,家居报价,家具报价,电器和一些琐碎的报价。

硬装的分类很多,有贴砖,木工,刮白,水工,电工等等。

物料则是将硬装所需,家居所需的物料都梳理出来,以便业主出去采购物料。

比如要买多少瓷砖,多大规格的多少片,天花,吊顶等材料。

如果是总包方,直接购买就行。

这些东西看起来非常的繁琐,其实知道系数后,微微计算一下就行了。

就拿瓷砖来说,一般厨房和卫生间都是瓷砖贴满墙的,加上一些损耗,套房类的户型,只要拿室内面积×1.3就好。

而别墅,因为还有楼梯,门廊,室外等位置。

系数需要加到1.6.

就拿本次86套别墅来说,总面积是10万1080平方。

101080×1.6=16万1728平方的瓷砖。

如果全部用优等的抛光砖,在佛市的瓷砖代工厂,1米×1米的规格是46元。

算下来也就是727万,加上一些特殊的装饰,比如大厅的花片,腰线,卫生间的小片,门槛石,地脚线,门廊石等,总费用不会超过1000万。

相对于原材料来说,其实工价更贵,好的师傅报价差不多50元一个平方。

那么就相当于硬装瓷砖部分,差不多会花费2000万左右。

装修的流程如下:

砸墙,建墙,水电,批荡,贴砖,木工,刮白,美化,卫生,交付。

有一些方桉中,需要在墙体掏个洞,或者干脆两间房砸成一间,所以砸墙是第一步。

砸完了根据需要,补墙,补完后开始布水电路。

水电路搞好后,开始批荡,就是用水泥把该补的位置全部补好。

接下来就是贴砖,然后上木工做各种造型的天花吊顶。

全部做好后,才开始刮大白。

最后美化,在瓷砖的各种缝隙填美缝剂。

接着做卫生,跟业主交付后,才开始安装家居产品和家居。

做好家政打扫后,才能正式入住。

当然为了挥发各种有毒气体,装修好后,还需要静置三个月左右再入住。

这天早上,韦智杰和师傅戴永兴,大师兄李巍,大师姐李佳一起,做了整个项目的预算。

初步预算下来,硬装部分8600万,差不多一户100万,家居部分是60万每户,家具40万,电器50万,主要是中央空调的费用比较贵。

总的预算下来和韦智杰原来预估得差不多了250万一户。

最后有8600万的利润。

如果按市场价格去做预算,这趟活,亏得裤衩都不剩。

按46的代工厂瓷砖费用,如果在海市的品牌装修材料买,至少需要128元一片。

而家居方面,按别墅的标准,出厂价至少也需要1300元一个投影面积,市场价至少会卖到2800元一个投影。

家具翻倍,电器翻倍下来,整个装修预算,没有500万一户,几乎不可能下得来。

而按韦智杰的报价,一户下来也才360万。

他们还能赚100万,这就是渠道的威力。

你得知道在哪拿一手的物料,而且得有量,否则别人不会理你。

这也是肖尽安为什么那么就爽快签约的原因。

本次86套别墅,涉及越1.4个亿,工钱6000万。

也算是一个不小的订单。

值得一提的是,别墅中的一些大理石装饰件,立柱等。

临江村的石材厂就能消化,大约也有近千万的级别。

利润上,大约有8000万,韦智杰分70%,戴永兴为代表师兄师姐分30%。

毕竟单子是韦智杰拉来的,而且师兄师姐们,不论是做方桉,还是深化图纸,都是有费用的,还是按行业标准给1%。

这3个亿的订单,他们能分300万。

而只需要做5套图,接下来只是微调就行。

算下来有60万一套设计费。

哪怕折算到86套,也有3.5万一套。

这些利润将用来投入新开的公司,直营店和家居工厂等。

总不能让戴永兴他们总是免费赠股份。

从布局上来说,琼省的公司总部设立在海市。

暂时先在半山半岛的商住别墅建立。

第一家直营店也设立在这里。

接着谋求一块地,大约180亩左右,最好是在郊区沿大路边。

韦智杰会根据未来的发展趋势,来圈一块升值空间高的位置。

一般的工业用地,如果投资数额可以,发展前景好,土地大概率会免费。

就算不免费一亩地大约就是3万元。

180亩下来,大约会花费540万。

然后花8000万左右,建设办公楼,宿舍楼厂房和购买设备。

花1000万装修半山半岛的商住别墅。

另外三个城市,每个城市600万的预算。

如此,大约1.2个亿的预算就没了。

另外,每个门店至少需要配置10辆汽车。

按15万一台算,每个门店150万,四个门店就需要450万。

再加上电动车等短途工具。

还有安装,搬运用的小型面包车,中型面包车等。

也需要大约400万的预算。

加上租赁员工宿舍等,大约也是200万一年。

还有前期的布局,跑市场等,需要存留一些费用。

全部算下来,已经花费了1.239个亿。

可以说韦智杰这1.55个亿一下来,基本就没了90%。

而且这1.55个亿,哪怕是按项目咨询费来签约,也需要缴纳5%的税收。

到手也就1.475亿。

如此算下来,差不多还有2360万。

这些资金,用于原材料的采购,也差不多了。

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